江戸川区にて不動産売却を承る総合不動産会社として営業しご質問にも丁寧にご回答

レインズ（REINS）とは、不動産屋さん専用の物件検索サイトのことです。不動産屋さんが売却物件の情報を登録すると、他の不動産屋さん (東京都だけでも2万社以上！) がその情報をキャッチしてお客さまに紹介してくれます。このように、売主さま・買主さまをマッチングすることを目的にしたネットワークシステムです。なお、REINSは（Real Estate Information Network System＝不動産流通標準情報システム）の頭文字をとっています。

両手仲介とは、1つの不動産屋さんが、売主さま・買主さまの両方を担当して売買契約を成立させる取引のことです。不動産屋さんが両手仲介をすると、売主さま・買主さまの両方から仲介手数料をもらうことができます。「3%＋6万円」×2で、最大、成約価格の「6%＋12万円」を稼ぐことが可能になります。それに対して、どちらか一方のみを担当するのが「片手仲介」です。仲介手数料を2社で分け合うことになるので「分かれ」と言ったりもします。

物件の囲い込みとは、不動産屋さんが両手仲介をするために物件情報を隠し、自社で買主さまを見つけようとすることです。売却物件の情報をレインズに掲載せず、自社でスーモなどのポータルサイトに情報を掲載したり、オープンハウスを開催して購入希望者を探します。その結果、少ない購入希望者の中から買主さまを探さなければなりません。販売力が弱い不動産屋さんに囲い込まれると、早期・高値の成約は全く期待できません。売主さまに内緒でコッソリやっていますから、依頼者の売主さまの利益を無視して、自社の利益を重視した「裏切り行為」だと言えるのです。

「キレイな写真・おもてなしの心」で「物件力」を高めたうえで、どれだけ「情報拡散」できるか？また、長期間の販売にガマンして耐えられるかが勝負になります。物件の魅力を引き出すためにキレイな写真を撮影し、おもてなしの心を持って万全の準備を行います。物件の魅力を引き出し、圧倒的な情報拡散力で市場に公開する手法で多くの高値成約を実現してきました。「両手仲介」を狙わず、お客さま目線の誠実な仕事をするからこそ実現できる情報拡散効果は抜群です！大事なのは、会社のシステムとやる気のある担当者だと思います。

不動産は高額な「商品」です。おもてなしの心を持ち、気持ちを込めて片付けてください。汚部屋は厳しい価格交渉が入る傾向があります。10時間かけても100万円高く売れれば「時給10万円」ですよ！全力でがんばりましょう。清掃して損することはありません。

絶対に頼むべきです。女性の水回りチェックはかなり厳しいですよ！居住中でも水回りを中心にキレイにしておき、お客さまの内覧へ備えましょう。ハウスクリーニングが終わったら、スリッパ・観葉植物・オシャレな芳香剤を買い揃えます。高額商品を売却するのに、100均で節約なんてお話になりません。絶対に元は取れますから数万円くらいは初期投資してください！ついでにカーテンの洗濯もオススメします。なお、引渡前までに再度ハウスクリーニングを依頼する必要はありませんが、今までの感謝を込めてお家をキレイにしてあげてください。できる範囲で構いませんが、拭けば落ちる汚れや、埃が目に付くというのは、日本人ならNGだとわかるはずです。トラブルが起きた時に、こういう1つ1つの積み重ねが差を生みます。

リノベーション工事なしでは住めない部屋でなければ、補修した方が絶対に印象が良くなります。日本人は「加点方式」ではなく「減点方式」で物事を考えています。少しでも減点されないことは大事ですよ。なお、電球が切れていれば交換し、可能な範囲でクロスの剥がれも補修しましょうね。

原則として鍵の交換は必要ありません。ただし、鍵を紛失している場合は防犯上の問題がありますので、売主さまが交換または費用負担した方が良いでしょうね。鍵を交換する予定であることを伝えれば、印象アップも期待できます。

売却時の必要書類は、購入時の資料一式・増改築資料・直近の固定資産税納税通知書・権利証などです。マンションであれば、直近の総会議事録3期分・最新の管理規約や長期修繕計画なども必要です。資料を確認したい男性対策として有効ですから、ぜひご協力ください！

必ずあるわけではありませんが、90%以上の確率で価格交渉はあると思っておいてください。100万円未満の端数をお願いされたり、10%前後の非常識な金額の交渉まであります。「売りたくない！」と思えば、私からお断りするだけなので手間はかかりませんが、価格交渉をされないためには、競争を巻き起こすのが効果的です。最初の土日で内覧が5件あるなら、同時刻に内覧をまとめたり、土日で5件の内覧があることをそれとなくアピールします。「他にも検討している人がいます。」というフレーズは、本気のお客さまには響くものですから、ウソでなければ積極的に人気物件であることを伝えましょう。

「価格交渉を断りたいとき、どうやって断ればいいんだろう…」そんな心配をしている売主さまがいるようですね。この価格交渉は、不動産屋さんが間に入って行われます。売主さまと買主さまが顔を合わせて行うものではありませんから安心してください。具体的には、不動産購入申込書という書類を使って、購入希望金額が提示されます。その書類に基づいて、不動産屋さんと打ち合わせをしてください。「OK」「NG」「この金額ならOK」などが決まりましたら、不動産屋さんが買主さまへ連絡をします。何度かキャッチボールをして合意に至ることもあります。

成約までの日数はバラバラです。最初の土日でお申込みが入ったことが何度もある一方、1年以上かかった案件もあります。なお、私の最長は１８か月でした。私たちの査定金額で販売開始すれば3か月程度で成約になるはずです。なお、2月・3月・9月あたりは不動産の動きが活発になりますので、その1か月以上前に物件情報を登録をして、拡散させることを強くオススメしますね。

最初の内覧で決まってしまうこともありますし、一戸建てでは40件以上ということもありました。知り合いの話ですが…１00件以上の内覧が入り、やっと成約した案件もあったそうです。査定通りの金額で販売開始すれば10件前後が一般的な内覧数になります。

それは構いません。お仕事が忙しかったり、お子さんの都合がある場合もありますから、自分のペースで良いと思います。ただし「1か月に1度だけ、日曜日の午前中にまとめてください。」そんなご要望は、お客さまを逃がしてしまうためお勧めできません。「買う気があるなら日程くらい合わせるでしょ？」という意見はごもっともですけど、「不動産はご縁だから。」という人が多いのも事実。せっかくですから、ご縁を結べるようにした方がよいと思いませんか？

そんな考え方で成約を目指すのはムリです。努力をしたくない分は値段を下げるしかありません。1度の内覧で終わらせたい場合は不動産買取業者を検討してください。

現地内覧には原則として立ち合います。 内覧時は当社担当・他社の不動産屋さんに「おまかせ」で大丈夫です。くっついて歩くと、お客さまがゆっくり内覧できませんから、距離を空けて見ているくらいがちょうどよいと思います。ただし、売主さまだからわかる話、例えば、ゴミ置場・隣接住戸・オススメのスーパー・学校の評判・設備の使い方などは、お客さまから質問があれば回答してあげてください。頼りない・やる気がない不動産屋さんが来た場合は、積極的に話をしてみるのもアリです。売り込み過ぎないようにだけ注意してくださいね。

売買契約時に手付金として売買代金の5%前後、残りのお金は残代金決済日 ( =引渡日 ) に受け取ることができます。販売開始から3か月後に売買契約を締結し、その2か月後に残代金決済を行う場合は5か月後となります。

売買契約が白紙解約されると手付金は返還することになりますから、使わず残しておいた方が良いと言えます。どうしても使いたいのであれば、買主さまの住宅ローン本審査が内定した後にしましょう。住宅ローン特約による解約は白紙解約になり手付金返還しなければいけませんが、手付金放棄による解約なら手付金を没収できますし、手付解約期限を過ぎた後の解約なら違約金をもらえるからです。

残念ながら、解約になるケースはあります。上の回答にも少し書きましたが、白紙解約・手付解約・違約解約があります。住宅ローンの本審査が内定しなかったり、自然災害・放火などで建物を使えなくなれば、白紙解約になります。この場合、手付金を返還して契約がなかったことになります。次に手付解約です。これは、自己都合で「やっぱり、買う／売るのをやめた」という場合です。不動産会社ではない個人同士の売買契約であれば、手付解約期日が定められています。最後に違約解約です。手付解約期限を過ぎた時期の解約や、契約内容に違反した場合です。売買契約では違約金を「売買代金の10% ( または20% ) 」と定めています。

住宅ローン特約というのは、住宅ローンが通らなかった場合、買いたくても買えない状況になるため、手付金を返還して白紙解約を認める特約です。買主さまを保護するために、売主さまに負担を求める特約であると言えます。知り合いが経験した事例では、健康診断で悪い結果が出てしまったり、外資の勤務先で一斉解雇の対象になってしまったなどがありました。なお、買主さまに責任があると言える事情で審査が通らなかった場合、この特約は使わせません。例えば、事前審査内定後にキャッシングをした、転職をした、虚偽申告をしたなどです。売主さまに負担を押し付けすぎるのはフェアではありませんからね。

「仮」契約というものはありません。売買契約は全て「本」契約となりますから、キャンセルするには責任が発生します。なお、住宅ローンの審査は「事前審査」と「本審査」の2段階に分かれています。また、不動産購入申込書を記入することを契約とは言いません。売買契約書に署名捺印をして、手付金の授受があるものを契約と言います。

売買契約は3時間前後かかるのが一般的です。物件に問題がなく、住宅ローン審査も終わっている状況であれば、2時間で終わることもあります。次に、売買契約を行う場所ですが、基本的には事務所・店舗で行います。契約書類のコピーを取る必要がありますし、修正があれば、その場で印刷をかけられるためです。双方の合意がある場合、小さなお子さんがいる場合などは、柔軟に対応するようにしています。

全く問題はありません。売買代金 ＞ 残債であれば、売買代金で住宅ローンの残債を支払ってください。売買代金 ＜ 残債であれば、売買代金 ＋ 自己資金で住宅ローンの残債を支払います。鍵を買主さまへ渡す日に、売買代金から手付金を引いた金額が振り込まれますので、このお金を当日中に銀行へ返済するだけです。難しいことは何もありませんのでご安心ください。

残代金決済日 ( =引渡日 ) に、買主さまから受領するお金を住宅ローン返済口座へ入金すると、金融機関が自動引落してくれるのが一般的です。金融機関によっては、残債分を借主名義で振り込むこともあります。事前の手続きを簡単に説明しておきます。売買契約が完了したら、金融機関へ一括返済予定であることを電話してください。その後、金融機関の窓口または郵送で手続きすることになります。あとは司法書士先生に任せておいて大丈夫です。

マンションの場合です。空室または近日中に退去するのであれば、管理人さんに引越することを伝え、駐車場・駐輪場などの解約通知を出しておいてください。居住中であれば、売買契約が終わった時点で、駐車場・駐輪場などの解約に関して管理人さんへ相談しておいてください。管理会社へ区分所有者変更届などの書類を提出することになりますが、これらの書類は残代金決済日に私たちが用意してお持ちします。

ガスは解約、電気・水道は引渡日まで解約しないでください。内覧時に電気が消えていたら印象が悪いですし、排水管のトラップが乾かないように、定期的に水を流す必要があるためです。また、売買契約後に現地で採寸をしたり、打ち合わせをすることもあります。高額な商品を販売しているわけですから、買主さまへのサービスとして、基本料金の負担は許容してくださいね。

契約不適合責任免責とは欠陥のことで、不動産取引では「隠れたる」瑕疵について売主さまが責任を負うことになっています。マンションなら、雨漏り・シロアリ・給排水管の故障ですが、最上階でなければ雨漏りは少ないですし、木造ではないのでシロアリもあまり考えられません。そのため、基本的には給排水管の故障について3か月保証をすることになります。一戸建ての場合には、主要構造部分の木部の腐食や土地の瑕疵も責任を負います。なお、設備に関しては1週間責任を負うのが一般的です。

売買契約時に「付帯設備表」という書類を使い、設備の有無・設備の不具合などを買主さまへ説明します。不具合を事前に伝えてあれば、納得して契約しているわけですから、売主さまに責任は発生しません。しかし、引越をしたら見つかった大きな穴・木部の腐食など、業者を呼ばなければ補修できない不具合に関しては、売主さまに負担をお願いしています。どう考えても、それがフェアですよね。なお、実際に補修するか、費用だけ支出するかは打ち合わせになります。ちなみに「価格交渉を受けたんだから、それくらい自分でやってよ。」というのも少し乱暴です。その不具合があることを知っていれば、価格交渉した金額でも納得できなかったかもしれませんからね。ただし、大幅な交渉をして相場よりも安くなっていれば、買主様が負担する旨、売買契約書に特約で入れておくと良いでしょう。

インスペクションとは住宅診断のことです。有資格者が現場に来て目視で診断を行います。目視の調査とは非破壊の検査ですから、点検口がなければ中を確認しませんし、点検口があっても見える範囲しか診断を行いません。「インスペクションを受けているから安心」とまでは言えないので、過度な期待はしない方がよいと言えます。特に中古戸建は難しいと感じています。雨漏りではない箇所を「雨漏りの可能性があります。」と指摘だけして、後は知りません…という対応をされたことがあり、売主さまも買主さまもムダに不安にさせられたことがあります。インスペクションは良い制度ですし、私がお勧めすることもありますが、まだ始まったばかりで、満足度が決して高いものではないことを知っておいてください。

瑕疵保険 ( かしほけん ) とは、インスペクションを受けて問題がなかった場合、または指摘箇所を補修することで加入できる保険です。目視では見つからない問題が原因で不利益を被った際に保険金が支払われます。補修費用は保険会社から払われるため、売主さま・買主さまのどちらも安心できます。しかし、保険に加入したい中古戸建の多くが、インスペクションでの指摘事項により加入できていません。一戸建てだと、保険に加入できるのは築年数が新しい物件がほとんどで、全体の30%程度ではないでしょうか。

銀行手続き・登記手続きの関係があるため、どんなに遅くても13:00にはスタートする必要があり、土日・祝日は手続きを行えません。平日の午前中にスタートして、通常は1時間～1時間30分程度で終わります。しかし、書類の不備・忘れ物などがあると、3時間以上かかることもあります。私のワースト記録は5時間、最悪のケースでは翌週に持ち越したこともありました。残代金決済後に仕事に戻りたいというお客さまが多いですが、多くの人が集まるとイレギュラーが発生しやすいため、午後の予定は空けておいて欲しいところです。なお、月末の五十日・大安・年末などは2時間かかる可能性があります。

マイホームを売却して損失が出た場合、所得税と住民税の特例を受けられることがあります。売却しても借りている住宅ローンを返済できなかった場合・売却損が出ているのに住宅ローンを組んで買い替え物件を購入している場合が該当します。例えば、年収500万円で800万円の損失が出てしまえば、売却した年に500万円・2年目に300万円を所得から差し引いてくれます。売却した年の翌年に確定申告すれば所得税が戻り、翌年の住民税は0円になります。2年目は所得200万円として所得税が課税され、翌年の住民税も200万円に対して課税されるので安くなります。詳細は税理士先生または税務署に確認してください。

不動産を売却したら、引渡日から見て、翌年の2月16日～3月15日に確定申告を行ってください。自分で計算したら少しだけ損になるから確定申告しなくてもいいかな…という考えは絶対にやめましょう。税法は複雑なものですから、思わず課税される可能性も十分にあります。なお、確定申告期限中に相談すると、忙しすぎて税務署の対応がものすごく悪くなります。事前相談したり、税理士先生に確認しておくことをお勧めします。

法人ではない個人が不動産を売却するときは消費税が非課税になりますのでご安心ください。なお、法人が売却するときでも、課税されるのは建物のみで土地はどちらにしても非課税です。

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点で不動産を所有している人に対して課税され、5月～6月頃に納税通知書が送られてきます。1回払いもできますし、4回の分割払いも可能です。分割払いをしていたとしても、その年度の納税義務者は売主さまのままになりますから、売却した年の固定資産税・都市計画税は売主さまが全て納税してください。引渡日の当日から12月31日までの分を日割り計算し、残代金決済日 ( =引渡日 ) に精算するのが一般的です。翌年の納税通知書は買主さまに届きます。

自分で税法上の利益を計算して「利益なし」とするのは大変危険です。絶対にやめてください。特に気を付けなければいけないのは、建物の減価償却費です。建物減価償却分は利益から引けると思っている人もいますが、逆です。利益に上乗せされますから注意してください。また、購入時と売却時の領収証は全て集めてから、税務署または税理士先生に相談するようにしてください。思わぬ経費が諸費用と認められることがありますから、この点も自己判断禁止でお願いします。節税のためです。頑張ってください。

不動産売却でかかる費用は次の通りです。仲介手数料・印紙代・登記費用 ( 抵当権抹消・住所変更登記に関する登録免許税＋司法書士報酬 ) ・住宅ローン一括返済手数料・税金・その他 ( 増築登記・相続登記・測量・解体・残置物撤去費用・弁護士費用・税理士費用 ）

不動産売却に関する契約書「媒介契約書」には、報酬の請求時期は売買契約が成立した時点と記載されていますが、売買契約時に半金・残代金決済日に残りの半金を受領するのが一般的です。

売却活動はインターネットとポスティングを使ってお客さまを集客することにしています。場合によっては、オープンハウス開催などをやっている場合もあります。

基本的に、遠方の物件も取り扱っております。あまり遠くなると、分かりにくい部分も出てくるかもしれませんが、精いっぱい頑張ります。

机上査定・訪問査定のどちらも無料になります。査定には時間がかかりますので、「とりあえず金額を知りたい」「今は売る気がない」という場合はご遠慮いただけるとありがたいです。

媒介契約は3か月でお願いします。3か月より短い期間だと報酬が0円になるリスクがあり、写真撮影などに時間を使いづらいです。なお、媒介更新されなかった場合、写真の転用をすることはできません。写真を手に入れることが目的な人がいるもので…。ご了承ください。

販売図面を一緒に作りたい…そんな要望は大歓迎です！不動産は高額な商品になるため、NGワードがあり、記載しなければいけない情報もあります。そのため、写真・必要な文言・アピールポイントなどを入れた仮の販売図面を先に作りますので、加筆・修正希望をお知らせください。デザインから変更したい場合はご相談ください。一緒に頑張りましょう！

査定は「机上査定」と「訪問査定」にわかれます。机上査定は3社～5社をオススメしています。大手・地元密着・小さいけど面白いサービスをウリにしている会社などから選びます。中堅の会社は購入には強いですが、売却はあまり強くない印象があります。次に訪問査定です。机上査定を頼んだ中で、気になった不動産屋さんと、興味がある担当者に来てもらいましょう。最大3社に絞ってしっかり話を聞くようにしてください。

「会社」と「人」で選びましょう。訪問査定時にチェックするポイントは次の5つです。
【１】 室内をしっかりチェックしていましたか？
【２】 希望条件をヒアリングしてくれましたか？
【３】 強引に媒介契約を迫ってきませんでしたか？
【４】 サービス内容の説明はわかりやすかったですか？
【５】 サービスに魅力は感じられましたか？ 話し方が横柄・タバコ臭い・ため口で話す・遅刻してきた・だらしないと感じたなら、残念ながら「ハズレ」です。

一括査定はオススメできません。一括査定の運営サイトを見ると「厳選した不動産屋さんが対応」などと記載されていますが、不動産業界で働いたこともない人が、なぜ良し悪しを判断できるのでしょうか？逆側から見ると、広告費を支払う不動産屋さんは、運営会社にとってお客さまになります。不動産屋さんが一括査定サービスの利用申込をした場合、調査・厳選され、利用を断られるわけないですよね。もう1つ注意して欲しいのが、一括査定サイトを強烈プッシュしているのは、アフィリエイターだということです。不動産のプロでもない人たちが、広告収入を得るためだけに勧めているわけですね。情報を取捨選択することも不動産売却活動の1つです。気を付けてくださいね。